Stavební zákon

Stavební právo je část práva řešící záležitosti týkající se oblasti stavebnictví, architektury a územního plánování. Obecně napříč světem bývá směsí smluvního práva, obchodního práva, pracovního práva a plánů územního rozvoje. Zahrnuje širokou škálu právních otázek, včetně smluv, nedbalosti, dluhopisů a záruk, zástavních práv, zadávání veřejných zakázek či stavebních nároků. Stavební právo ovlivňuje mnoho účastníků stavebnictví, včetně finančních institucí, geodetů, architektů, inženýrů, dělníků, řemeslníků a projektantů.

Stavební právo v Česku upravuje vztahy osob v oblasti stavebnictví, architektury a územního plánování. Jednak vztahy, které vzájemně stojí osoby v rovném postavení, za druhé vztahy, ve kterých vystupuje orgán veřejné moci v nadřazeném postavení vůči ostatním účastníkům. Nebo když orgán veřejné moci v mezích daných příslušným právním předpisem rozhoduje o jejich právech a povinnostech či o určitém právním stavu. Na tomto základě stojí základní dělení stavebního práva na veřejné a soukromé. Stavební právo zahrnuje jak normy práva veřejného, tak i soukromého.^[1]

Soukromé stavební právo upravuje vztahy mezi osobami, které vystupují ve vzájemně rovném právním vztahu. Příkladem může být například vztah mezi stavebníkem a stavebním podnikatelem při uzavírání smlouvy o dílo na provedení určité stavby. V soukromém stavebním právu platí zásada praeter legem.^[2]

Nejdůležitější předpisy soukromého stavebního práva:^[2]

• Občanský zákoník^[3]
• Autorský zákon^[4] a další zákony o právech duševního vlastnictví

Veřejné stavební právo je v českých podmínkách v rozhodující míře již tradičně představeno stavebním zákonem a navazujícími právními předpisy.^[5] Veřejné stavební právo upravuje vztahy mezi orgánem veřejné moci a ostatními účastníky vztahu. Ve veřejném stavebním právu platí zásada, že veřejnou moc lze uplatňovat pouze v případech, v mezích a způsoby, které stanoví zákon.^[2]

Nejdůležitější předpisy veřejného stavebního práva:^[2]

• Stavební zákon^[6]
• Vyvlastňovací zákon^[7]
• Zákon o urychlení výstavby^[8]
• Správní řád^[9]
• Zákon o veřejných zakázkách^[10] a Koncesní zákon
• zákony o stavebních profesích
• Zákon posouzení vlivů na životní prostředí^[11] (EIA)
• Zákon o ochraně přírody a krajiny^[12] (NATURA 2000)
• Zákon o technických požadavcích na výrobky^[13]

V hrubých rysech byla pravidla pro výstavbu kodifikována již v době zakládání měst ve 13. století, kdy koncentrace osídlení ve městech nutně vedla k formování stavebně právních zvyklostí, které dostávaly během doby podobu postupně zapisovaných zásad, jejichž účelem bylo hlavně zamezení zasahování do práv sousedů a zabránění vzniku požáru. Například již brněnská zakládací práva z roku 1243 nařizovala, aby ve městě nebyly sušárny sladu. Také později bylo zcela běžné vyloučení dílen rizikových řemesel z města na předměstí. Právní zvyklosti města Brna byly sepsány kolem roku 1353 jako vůbec první v českých zemích, přičemž právě pasáže dotýkajících se stavebního práva se staly vzorem pro další vývoj. Stavební předpisy se týkaly hlavně měst, venkova minimálně.^[14] V první řadě musela být každá soukromá stavba schválena rychtářem a přísežnými měšťany, neschválená naopak zbořena. Položení základu stavby mělo proběhnout za přítomnosti souseda. Na své parcele mohl vlastník stavět do výšky i hloubky dle libosti, nesměl však ohrozit základy souseda, zasahovat na jeho parcelu nebo pod veřejný prostor (komunikaci). Zbudování oken na stranu souseda bylo možné jen s jeho povolením. Pro umístění ohniště, žumpy nebo chlévů byly stanoveny minimální vzdálenosti od hranice pozemku. Dešťová voda ze střechy nesměla stékat na sousedovu střechu. V případě sporů rozhodoval rychtář.^[14]

Zásadní význam měl soupis městského práva sepsaný Pavlem Kristiánem z Koldína, který od roku 1579 platil pro česká města prakticky až do přelomu 18. a 19. století. Koldín doporučoval, aby stavebníkovi byly stanoveny případné podmínky stavby. Konečný výrok úřadu byl závazný, stavba mohla být zastavena a v případě zákazu i zbořena.^[14]

Přelomovým momentem bylo vydání nejstarších stavebních řádů s celozemskou platností: v Čechách k roku 1833, na Moravě a Slezsku k roku 1835. Opět v zásadě platilo, že přísnější pravidla platila pro města oproti venkovu. Do roku 1848 zastávala základní funkce stavebního úřadu pro venkov místní vrchnost. Po zrušení poddanství a vrchnostenské správy tato funkce přešla zprvu na zakládané okresní úřady, od roku 1869 na představenstvo obce.^[14]

V období 1. republiky neexistovalo jednotné stavební právo, bylo 5 stavebních řádů pro Čechy, Moravu a Slezsko. V období 2. světové války proběhla novela stavebních řádů a byly položeny počátky územního plánování na úrovni tehdejšího poznání. V roce 1949 bylo sjednoceno stavební právo pro území celé republiky prostřednictvím zákona č. 280/1949 Sb., o územním plánování a výstavbě obcí. Ve druhé polovině 50. let došlo k rozdělení územního plánování a stavebního řádu. Územní plánování bylo řešeno v zákoně č. 84/1958 Sb., o územním plánování a prováděcí vyhlášce k tomuto zákonu č. 153/1959 Ú. l., o územním plánování. Stavební řád byl řešen v zákonu č. 87/1958 Sb., o stavebním řádu a v jeho prováděcí vyhlášce č. 144/1959 Ú. l., kterou se provádí zákon o stavebním řádu. V roce 1976 byl vydán stavební zákon č. 50/1976 Sb., který platil až do konce roku 2006.^[15]

Dne 14. března 2006 byl přijat stavební zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu.^[6] Tento zákon nabyl účinnosti k 1. lednu 2007, přičemž od té doby prošel řadou novelizací. Tato úprava stavebního zákona z roku 2006 nahradila předchozí úpravu územního plánování z roku 1976^[16], která již nevyhovovala novodobým potřebám.^[5] Stavební zákon byl dále výslovně doprovázen zákonem č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo stavbě (zákon o vyvlastnění).^[7] Dále také zákonem č. 186/2006 Sb., o změně některých zákonů souvisejících s přijetím stavebního zákona a zákona o vyvlastnění,^[17] kterým se výslovně změnilo a doplnilo 51 souvisejících zákonů. Na interpretaci a aplikace současného stavebního zákona měl zásadní vliv také zákon č. 500/2004 Sb., správní řád.^[5]

Nezanedbatelnou roli při tvorbě stavebního zákona z roku 2006 hrálo i členství České republiky v Evropské unii. Zejména bylo třeba zmínit Evropskou dohodu o přidružení,^[18] jejíž realizace v oblasti územního plánování je založena na vzájemné spolupráci smluvních stran, a to zejména ve smyslu čl. 81 o životním prostředí, čl. 82 o dopravě, čl. 83 o telekomunikacích a čl. 87 o regionálním rozvoji.^[5]

Stavební zákon č. 183/2006 Sb. byl předmětem časté kritiky, která mu vyčítala, že způsobil ochromení stavebního rozvoje celé země. Také díky četným novelám v zákoně přibývalo logických rozporů a proces povolování nových staveb se postupem let stále více a více komplikoval, až bylo stavebnictví téměř úplně paralyzováno. Už v roce 2010, tedy 3 roky po zavedení nového stavební zákona, označovala Světová banka Českou republiku za stát s největším počtem úkonů, které je potřeba k dosažení stavebního povolení. Zatímco tehdy byla ČR na žebříčku Světové banky v rychlosti procesu povolovacího řízení na 74. pozici mezi ostatními státy světa, po přijetí stavebního zákona č. 183/2006 Sb. se začala propadat až na 156. místo v roce 2019.^{[19][20][21][22][23]}

Nový stavební zákon 283/2021 Sb. byl v Česku připravován od roku 2017, zákonodárci ho schválili v červenci 2021. Až na drobné výjimky nabyl účinnosti v červenci 2023, účinnosti pro všechny stavby nabyl v červenci 2024.^[25] Jeho obecným cílem bylo zrychlit a zjednodušit stavební řízení i jeho kompletní digitalizace.^[26]

Původním velkou navrhovanou změnou nového stavebního zákonu bylo zavést nový ústřední orgán Nejvyšší stavební úřad^[27][28] a jemu podřazené krajské stavební úřady – stavební úřady by už tak nespadaly pod obce. V roce 2023 zákonodárci schválili, že tyto úřady nevzniknou a stavební úřady nadále zůstanou při obcích. Jediným novým úřadem je dle nového zákona Dopravní a energetický stavební úřad (DESÚ), který spadá pod Ministerstvo dopravy a má řešit velké dopravní a energetickou infrastrukturu – tzn. vyhrazené stavby.^[26]

• HEGENBART, Miroslav; EBEL, Martin. STRUČNÝ PŘEHLED VÝVOJE STAVEBNÍHO PRÁVA. S. 32-42. Urbanismus a územní rozvoj [online]. 2015 [cit. 2025-08-08]. Roč. XVIII, čís. 6, s. 32-42. Dostupné online. 

• Obrázky, zvuky či videa k tématu stavební právo na Wikimedia Commons

Zdroj